Добавить статью
9:56 26 Ноября 2018
Что такое «Жилищное финансирование» и как оно осуществляется в нашей стране.

Свой цикл статей о жилищном финансировании я хотел бы начать с одной известной притчи о слепых мудрецах.

В одной индийской деревне когда-то жили шестеро слепых мудрецов. Как-то они услышали: «Эй, к нам пришёл слон!» Слепые не имели ни малейшего представления о том, что такое слон, и как он может выглядеть. Они решили: «Раз мы не можем его увидеть, мы пойдём и хотя бы потрогаем его».

— Я знаю, – сказал один мудрец, – мы ощупаем его.

— Хорошая идея, – согласились другие. – Так мы сможем узнать, какой он этот СЛОН.

Итак, шесть мудрецов пошли “смотреть” слона.

Первый нащупал большое плоское ухо. Оно медленно двигалось вперед и назад.

— Это веер! Слон похож на веер! – воскликнул он.

Второй мудрец стоял возле ноги слона и трогал ее. Она была круглой и могучей.

— М-м-м… это что-то круглое и толстое… Слон похож на дерево! – воскликнул он.

— Вы оба не правы. – сказал третий. – Да, он круглый, но не толстый и к тому же очень гибкий! Он похож на веревку! Этот мудрец нащупал хвост слона.

— Ну, нет! Слон похож на копье! Да — круглый, да — тонкий, но не гибкий! – воскликнул четвертый, который ощупывал бивни слона.

— Нет, нет, – закричал пятый, – слон, как высокая стена. Большая, широкая и шершавая. – говорил тот, ощупывая бок слона.

Шестой мудрец в руках держал хобот слона.

— Все вы не правы, – сказал он, – слон похож на змею.

— Нет, на веревку!

— Нет, змею!

— Стену!

— Вы ошибаетесь!

— Я прав!

Шестеро слепых мудрецов безудержно кричали друг на друга. Их спор продолжался целый день. Потом еще один, затем неделя, а к единому мнению они так и не пришли. Каждый мудрец представлял себе лишь то, что могли чувствовать его руки и верил он только себе.

В результате, каждый думал, что только он прав и знает, на что похож слон. Никто не хотел слушать то, что говорят ему другие.

Поэтому они никогда так и не узнали, как выглядит слон.

На примере этой притчи можно сравнить ту ситуацию, которая сложилась в нашей стране в отношении жилищного финансирования. Парадокс этой притчи в том, что каждый слепой мудрец по-своему прав, но в целом все они имели неверное толкование о предмете общего исследования. Если бы они сложили свои мнения, так сказать, в «общий котел», то тогда бы получили общепринятое понимание этого животного как слон. Так и с жилищным финансированием.

В мировой практике деятельность государства по жилищному финансированию состоит из нескольких направлений и задач, которые неразрывно связаны друг с другом и только в комплексе решая эти задачи можно обеспечить население любой страны доступным жильем, что и является главной целью политики жилищного финансирования. Под системой жилищного финансирования, которая состоит из двух взаимосвязанных элементов: финансирование строительства жилья и финансирование приобретения жилья населением, подразумевается взаимосвязанный комплекс правовых, финансовых и организационных условий и предпосылок для привлечения финансовых, в том числе кредитных средств, в сферу строительства жилья и приобретения населением жилья.

Кыргызстан, как государство, в основу своего экономического развития положил принципы рыночной экономики, которые в настоящее время превалируют во всем мире. Следовательно, при такой стратегии развития страны необходимо сформировать рыночную систему жилищного финансирования, которая позволит удовлетворить платежеспособный спрос населения на жилье. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем основным источником средств для приобретения жилья становятся доходы граждан, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. Важнейшая роль в системе жилищного финансирования отводится ипотечному жилищному кредитованию.

Особое место в системе ипотечного кредитования развитых стран занимает долгосрочное ипотечное жилищное кредитование граждан, осуществляемое банками и специализированными кредитными организациями, такими как ипотечные компании, ссудо-сберегательные ассоциации, строительные или девелоперские организации, строительно-сберегательные банки и др.

Основная роль государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования и в целом системы жилищного финансирования заключается в создании необходимой правовой и нормативной базы, условий для развития институциональной инфраструктуры, надзора и регулирования деятельности участников, а также в создании понятной и прозрачной системы повышения доступности ипотечных кредитов для граждан.

В чем была необходимость создания Государственной ипотечной компании (ОАО «ГИК») и каковы перспективы дальнейшего развития жилищного финансирования в нашей стране?

В 2015 году Правительство КР подготовило и сделало первые шаги в реализации Программы «Доступное жилье 2015-2020», принятой с целью создания необходимой нормативно-правовой базы и институциональной инфраструктуры по внедрению рыночной системы жилищного финансирования, основанной на мировом опыте.

ОАО «ГИК», фактически созданное в декабре 2015 года, является уполномоченным органом по реализации Программы Правительства КР «Доступное жилье 2015-2020» (далее - Программа), а также локомотивом внедрения новых принципов жилищного финансирования, основанного на мировой практике.

С учетом международного опыта развития ипотечного кредитования и целями и задачами Программы, ОАО «ГИК» осуществляет свою деятельность по 4 основным направлениям:

1. Развитие системы ипотечного кредитования. В целях обеспечения правовой основы для развития рынка жилищного кредитования ОАО «ГИК» внес существенный вклад в разработку и принятие Закона «Об ипотечных ценных бумагах», во внесении изменений в Закон «О залоге», а также в принятии в 2017 году Закона «О государственном ипотечном жилищном кредитовании», что позволило установить правовые основы по реализации единой государственной политики в сфере обеспечения доступным жильем граждан.

Кратко остановлюсь на имеющихся результатах деятельности ОАО «ГИК» в этом направлении. На сегодня достигнута договоренность с 15 банками-партнерами, через которые выдано более 3,5 тысяч кредитов на общую сумму более 3,8 млрд. сом, в результате чего участниками Программы приобретено более 210 тыс. кв.м. жилья и обеспечены жильем более 3,5 тысяч семей или 14 тысяч граждан КР. На текущий момент уровень возвратности по выданным кредитам составляет 100%.

2. Развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

Данное направление является основополагающей для ОАО «ГИК», как постоянного института рынка ипотеки. Для развития экономики любой страны требуются инвестиции на длительный срок, так называемые «длинные деньги». Инструментом для привлечения инвестиций как внутренних, так и внешних инвесторов без участия государства в сделках, являются ценные бумаги. Для инвестора важно, чтобы их интересы и безопасность гарантировались законодательством страны. До принятия в июле 2016 года Закона КР «Об ипотечных ценных бумагах» на рынке ценных бумаг обращались и обращаются только государственные и корпоративные ценные бумаги. После принятия этого Закона для инвесторов появился дополнительный новый финансовый инструмент – ипотечные облигации с покрытием (ИЦБ).

Ипотечные облигации с покрытием (залогом) широко используются в мире и в Кыргызстане ОАО «ГИК» впервые подготовило эмиссию ИЦБ через фондовую биржу и приступило к их реализации.

Положительный эффект для страны от ввода ипотечных облигаций:

- это новый финансовый инструмент для привлечения свободных денежных ресурсов с рынка капитала, который станет катализатором для развития строительной отрасли и экономики в целом;

- облегчит нагрузку на государственный бюджет, за счет привлечения инвестиций в кредитование через фондовую биржу;

- снизит зависимость страны от внешнего заимствования и будет способствовать развитию национального рынка капитала/рынка ценных бумаг;

- улучшит благосостояние населения страны.

Задача развития вторичного рынка ипотеки поставлена Правительством КР в Программе “Доступное жилье 2015-2020” и ГИК в процессе его выполнения. Программой предусмотрено создать оператора вторичного рынка ценных бумаг в лице ОАО «ГИК» и используя потенциал действующих коммерческих банков, ввести новый финансовый инструмент (ипотечные облигации), позволяющий за счет мультипликативного эффекта многократно увеличить начальные инвестиции в ипотечное кредитование. Преимуществом этой модели является ее способность к самофинансированию, что обеспечит непрерывный цикл рефинансирования жилья и жилищного строительства.

ГИК сможет аккумулировать ипотечный портфель всех коммерческих банков для выпуска ипотечных облигаций с залогом в значительных размерах и привлекательные для инвесторов, чего не смогут сделать отдельно взятые банки из-за высокой стоимости эмиссии ипотечных облигаций и трудозатрат.

3. Создание собственного жилого фонда.

Имея квартиры и дома в своем собственном жилом фонде, любая ипотечная компания может выдавать их в аренду с последующим выкупом и таким образом возмещать свои расходы, понесенные во время строительства или оптовой покупки социального жилья. По этому пути в пилотном порядке начал свою деятельность ОАО «ГИК» для создания собственного жилого фонда. На текущий момент завершается строительство 60-ти квартирного жилья в г. Нарын и ведется строительство 135-ти квартирного жилья в мкр. «Тунгуч» г. Бишкек. По завершению строительства предполагается, что квартиры будут сданы в долгосрочную аренду с последующим выкупом сроком до 15 лет.

Также в целях ускорения запуска механизма «Арендное жилье с последующим выкупом» разработаны внутренние нормативные документы и создана конкурсная комиссия для осуществления выкупа готового жилья на первичном рынке недвижимости. Для этих целей в бюджете ГИК на 2018 год заложена сумма в 43 млн. сом. Планируемый запуск данного механизма – конец 2018 и начало 2019 года.

Необходимо отметить, что в соответствии с мировым опытом и практикой, строительство доступного жилья не должно являться задачей для ипотечной компании. Эти функции обычно возложены на девелоперские строительные компании.

4. Развитие системы контрактных жилищных сбережений (СКЖС).

В мировой практике принято приводить в пример немецкую модель «Баушпаркассе», которая позволяет на первоначальном этапе аккумулировать сбережения населения для накопления первоначального взноса, а затем осуществлять ипотечное кредитование. Данная модель доказала свою необходимость во многих развитых и развивающихся странах и в нашей стране готовятся необходимые юридические основы. Для запуска СКЖС необходимо открытие специализированной дочерней организации ГИК с самостоятельным балансом и закрытой системой сбережений. На сегодняшний день инициированы проекты НПА по внесению изменений в законы КР «О залоге», «О лицензионно-разрешительной системе» и внесены в Аппарат Правительства КР. В рамках созданной Министерством экономики КР рабочей группы ведется разработка проекта закона «О жилищной сберегательной кредитной системе». Также Национальным банком КР разработаны проекты Положений по регулированию и лицензированию СКЖС.

Таким образом, в Кыргызстане жилищное финансирование внедряется с учетом общемировой практики и с рыночными механизмами. Благодаря созданию ОАО «ГИК» получены следующие позитивные результаты:

1. В банковской системе Кыргызстана дан мощнейший импульс для ипотечного кредитования на долгосрочной основе и с низкими процентными ставками. Население страны со средним и ниже среднего уровнем дохода получило доступ к ипотечным кредитам на постоянной основе. Около 30 % всего ипотечного портфеля в банковской системе страны занимают ипотечные кредиты ОАО «ГИК», выданные в рамках реализации Программы.

2. Создан постоянный институт для реализации государственных программ по жилищному финансированию и обеспечению граждан доступным жильем.

3. Строительные компании «повернулись лицом» к строительству жилья эконом класса. Есть тенденция к увеличению спроса на социальное жилье в целом по стране.

4. Введен новый финансовый инструмент с ипотечным покрытием (ИЦБ) и фондовый рынок имеет перспективы дальнейшего развития.

5. Подготовлена необходимая нормативно-правовая база для запуска Системы контрактных жилищных сбережений в стране на пилотной основе.

6. Будет дан дополнительный толчок для полноценного применения Закона о ГЧП с целью привлечения долгосрочных инвесторов в строительной сфере.

7. Для донорских организаций и потенциальных инвесторов есть новый институт для реализации долгосрочных программ и проектов в сфере жилищного финансирования.

8. Благодаря деятельности ОАО «ГИК» все ипотечные кредиты застрахованы в страховых организациях, что существенно способствует увеличению их инвестиционного портфеля. Большинство кредитов застраховано в ОАО «ГСО».

9. ОАО «ГИК» занимает активную позицию по поиску партнеров во всем мире и уже наладил отношения с представителями аналогичных компаний из Казахстана, России, Азербайджана, Армении, Германии, Японии, Южной Кореи, Монголии, Турции и Малайзии.

Для нашей страны альтернативы такой системе жилищного финансирования на сегодняшний день не имеется, ввиду ограниченности Национального бюджета и сложившихся условий на финансовом рынке. В то же время, для Кыргызстана пройти этот путь будет намного легче, так как нам остается только адаптировать опыт других стран и идти проторенным путем раз уж мы отошли от социалистических принципов развития экономики. В следующих своих статьях я подробнее остановлюсь на каждом направлении ипотечного жилищного кредитования и в целом по жилищному финансированию в стране.

Председатель Правления ОАО «ГИК» Шамкеев Б.А.

Стилистика и грамматика авторов сохранена.
Добавить статью
Комментарии
Комментарии в ВЫХОДНЫЕ дни и НОЧНОЕ время (с 18.00 до 9.00 по Бишкеку) будут опубликованы после проверки модератором.
Для добавления комментария необходимо быть нашим подписчиком