В своей первой статье я сделал упор на понятие «Жилищное финансирование» и ее составную часть «Ипотечное кредитование», которое в настоящее время в Кыргызстане имеет определенный импульс к развитию благодаря государственной Программе «Доступное жилье 2015-2020». Как вы помните, понятие «жилищное финансирование» состоит из двух основных элементов – это финансирование строительства жилья и финансирование приобретения жилья населением. В этой статье я хотел бы более подробно остановиться на первом элементе, т.е., на финансировании строительства жилья и существующем дефиците доступного жилья для населения.

В советский период развития нашей страны обеспечение жильем основной части населения, особенно в городах и крупных населенных пунктах, было неотъемлемой частью общей политики государства и ежегодно в национальный бюджет закладывались достаточные суммы в виде капитальных вложений на строительство гражданского жилья. Кыргызстан в составе СССР стратегически развивался благодаря всесоюзным и республиканским пятилетним планам социально-экономического развития, так называемые «пятилетки», которые готовились по отраслевому принципу, включая и строительную отрасль. Я даже помню, как на любом предприятии и даже в колхозах и совхозах на видных местах висели общепринятые лозунги, касающиеся Плана работ предприятия и их выполнения, например, «План – закон, выполнение - долг, перевыполнение – честь!». Я помню, как с руководителей строительной отрасли и строительных компаний строго спрашивали за не освоение выделенных средств на капитальное строительство, включая строительство жилья населению.

В настоящее время, ввиду дефицита Республиканского бюджета, капитальное строительство жилья для населения из бюджета не предусматривается, если не учитывать целевые гранты из России и других дружественных нам стран, которые направляются на строительство жилья ведомственных многоквартирных домов для правоохранительных органов и силовых структур. Жилье для населения строится на рыночных условиях частными строительными компаниями, которые во главу угла ставят извлечение максимальной прибыли, в связи с чем, в основном, в настоящее время возводятся жилые дома бизнес и премиум класса, элитное жилье и т.п.

Понять строительные компании можно, поскольку они строят жилье за счет привлеченных инвестиционных или кредитных ресурсов из коммерческих банков, которые дают им под высокие проценты, учитывая риски в строительном бизнесе. В связи с чем, они ориентируются на ту часть населения, которая может с ними расплатиться в течение короткого периода времени, максимум за 2-3 года, если дают в рассрочку при долевом участии в строительстве или ориентируются на срок кредита в банке. Строительство домов эконом-класса их стали интересовать буквально в последние 2-3 года, когда запустилась Программа и появился спрос со стороны граждан, работающих в бюджетной сфере и имеющих стабильные доходы в семье для покупки квартиры или дома по условиям Программы.

Социальное жилье также строится в рамках Программы на пилотной основе посредством финансирования через ОАО «ГИК» двух многоквартирных домов эконом-класса. По сути дела, наше государство, впервые начало финансировать строительства жилья для населения на системной основе, поскольку до этого эта отрасль была отдана на откуп рыночной экономике и абсолютное большинство нашего населения решало и решает эту проблему исходя из своих возможностей.

Та часть населения, которая получила доступ к ипотечному кредитованию через Программу «Доступное жилье 2015-2020», т.е., чуть больше 3.5 тысяч семей – это 1.5 % от 240 тысяч семей в целом по стране, которые нуждаются в собственном жилье. Это наши приблизительные расчеты о нуждающихся в жилье семьях, поскольку точной статистики нет в этом вопросе из-за отсутствия системного подхода в учете граждан с такой проблемой. Следовательно, дефицит жилья для населения налицо, если учесть, что 80 % участников нашей Программы купили готовое жилье не на первичном рынке жилья, а на вторичном рынке. Эти выводы также подтверждаются нашими расчетами, которые мы делали во время подготовки Стратегического плана развития ОАО «ГИК» на период 2016-2020 гг.

Показатель обеспеченности населения жильем в республике за прошедшие 10-12 лет кардинально не изменился. Показатель обеспеченности населения жильем в 2016 году по республике составил 13 кв.м. на 1 человека: 14,5кв.м. в городской местности и 12,3 кв.м. в сельской местности. В других странах ЕАЭС показатель обеспеченности населения жильем выше чем в нашей республике, из них в Армении - самый большой показатель обеспеченности жильем 31 кв.м.

Низкий уровень обеспеченности жильем в нашей республике связан, с низким уровнем ввода жилищного фонда, а также с государственной инвентаризацией жилого фонда, в ходе которого периодически выводится из жилищного фонда определенная часть жилья из-за амортизации и износа как это было в 2010-2013 годах. В тоже время, ежегодно в республике вводится в среднем около 917 тыс.кв.м. жилищного фонда или около 0,2 кв.м. на одного человека (от общей численности населения), что в 5 раз ниже, например, европейского стандарта по строительной активности, который должен составлять не менее 1 кв. м на человека в год. При таком уровне стандарта можно оптимально удовлетворять потребности граждан в жилье, обновлять жилищный фонд и обеспечивать насыщение рынка. По показателю ввода жилищного фонда в 2016 году Кыргызстан опережал только Армению. Но в Армении, как было показано в предыдущей диаграмме - самый высокий показатель обеспеченности жильем среди стран ЕАЭС, и поэтому необходимости в большом вводе жилищного фонда там не существует. Около 80% вводимого жилья в Кыргызской республике возводится за счет средств населения:

В стране очевиден дефицит жилого фонда и его приблизительные расчеты приведены ниже.

1-й метод расчетадефицита жилищного фонда по единице недвижимости, приходящейся на трудоспособное население. С каждым годом увеличивается разница между количеством единиц жилья и численностью совершеннолетнего населения. Так за 10 лет количество населения старше 18 лет увеличилось на 527 тыс. чел., тогда как количество единиц жилой недвижимости увеличилось всего на 174 тыс. единиц. На начало 2007 года на население старше 18 лет в 3280 тыс. чел. приходилось количество недвижимости в 1102 тыс. единиц, и разница между ними составляла 2178 тыс. единиц, тогда как в 2016 году на совершеннолетнее население в 3 807 тыс. человек приходится 1276 тыс. ед. недвижимости, разница составляет 2531 тыс.

Если предположим, что совершеннолетнее население в среднем живет по два человека в одной единице недвижимости - разделим 2 531 тыс. ед. на 2, то получим около 1265 тыс. - это столько совершеннолетних людей (вместе с ним проживает еще 1 совершеннолетний) не имеют жилья или столько единиц жилья недостаточно для нашего населения.

2-й метод расчета дефицита жилищного фонда

Для того, чтобы достичь средней обеспеченности жильем в 18 кв.м. на 1 человека, как это принято в странах ЕАЭС, необходимо иметь 109,8 млн. кв.м. жилья. Соответственно недостаток (дефицит) жилищного фонда составляет 30,2 млн.кв.м. С учетом темпа ввода жилья в республике за прошедшие 10 лет - в среднем 917 тыс. кв.м. ежегодно, то отстроить недостающее количество жилья можем только через 32 года, при условии, что численность населения не изменится и жилищный фонд не будет выводиться из строя.

Если же мы увеличим объем строительства и будем строить по 6 млн.кв.м ежегодно (на 1 человека по 1 кв.м. в год по европейскому стандарту), то средней обеспеченности жильем в 18 кв.м. достигнем через 5 лет к 2025 году.

Единственным путем повышения уровня обеспеченности населения жильем является увеличение объемов жилищного строительства. Одной из основных проблем, препятствующих развитию жилищного строительства в КР согласно отчету, подготовленному по заказу Института стратегических исследований является недостаточность финансирования. В условиях практического отсутствия государственного финансирования жилищного строительства, население прилагало значительные усилия по самостоятельному решению своих жилищных проблем. Жилье, построенное за счет средств населения, составляет в среднем 80% процентов от всего построенного за последние 10 лет жилья в республике. Но этого построенного жилья, как мы видим, недостаточно, чтобы повысить уровень обеспеченности населения жильем. В связи с чем, Программа Правительства «Доступное жилье 2015-2020» - это только начало общей государственной политики по решению вопросов обеспечения доступным жильем населения страны, нуждающихся в жилье или нуждающихся в улучшении жилищных условий или расширении имеющегося жилья.

Если мы обратимся к опыту стран из ближнего зарубежья, то я хотел бы отметить опыт России и Казахстана, где уже реализуются 8-я и 6-я по счету программы в сфере ипотеки, такие, как: ипотека для развития регионов, ипотека молодым специалистам, ипотека многодетным семьям (материнский капитал), ипотека для военных, ветхое жилье и т.п. Уверен, что при комплексном подходе со стороны нашего Правительства и Президента КР, мы на базе Программы «Доступное жилье 2015-2020» сможем начать подготовку новых программ дальнейшего развития ипотеки и в нашей стране с государственной поддержкой.